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2019-07-11
凯辉高德丨谁来拯救城市之Mall?
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发布公司:凯盈控股集团

1、引言

星罗棋布的购物中心,终将被时代篡改。
当生命变成残留,他们只剩下一个词语:末日。

所以,他们在等待——角色转换。


2、商场角逐:无力回天者,杀。

商场如战场,战场无温情。
战争来临时,老弱病残者,成了第一个牺牲品。

6月中旬,中国第一家股份公司的北京天桥百货,因借款合同纠纷被拍卖,评估价5.59亿,起拍价4.48亿,最终无人问津遭流拍。

此则消息一出,舆论一片唏嘘。北京天桥百货作为中国第一家股份制公司,已经营了66年之久,被行业称为“骨灰级”零售商业代表,如今却沦落无声衰败的境地。

无独有偶,很多商场也经历了自我阉割或自杀的历程:

2018年1月,曾经是北京最能赚钱的百货商场北辰购物中心宣布关闭,正式退出历史舞台;

2018年10月,深圳君尚百货中心店结束当天的营业,这家陪伴了深圳中心区市民近8年的百货宣布倒闭;

2019年3月,曾经作为中国零售业的“标杆企业”、已运营29年的长安百货宣布闭店改造;

……

毁于一旦的商场,数不胜数。

对此,虽然未有官方披露相关数据。但,横七竖八的商场残骸,仅剩落寞的铅皮和木板,在风中摇曳呼救。

3、谁,杀死了城市之MALL?

战争的目的绝非为了和平,而是构建优胜劣汰后的新秩序。

然而,改写秩序的笔,从来都由强者执掌。

当下,多元化的消费需求,催生了商业的多样化:各种专业店、直销店、新生业态的商业模式涌现——新经济形态的已到来,正在呼唤构建新的商业秩序,此时,传统购物中心正经历着前所未有的剧痛致死的过程。

试问,谁才是杀死了购物中心的幕后黑手?

真凶——恐怕是群殴致死。

1.First Blood:电商一网情“绝”
电商来势汹汹,锐不可当的脚步让实体经济高傲的气焰荡然无存。据中商情报网统计,截至2018年12月,我国网络购物用户规模达6.10亿,较2017年底增长14.4%,占网民整体比例达73.6%。

这样惊心动魄的“网络攻城记”,让实体商场在暴风雨中颤抖。

2.Double Kill:客户集体大叛逃
屋漏偏缝连夜雨,孤军又遭倒戈兵。一个字,惨。

据埃森哲发布的《全球 95 后消费者调研中国洞察》报告中显示,中国 95 后的消费 70%都发生在线上,而仅有 30%的 95 后表示仍然有去门店购物的习惯。新一代消费行为习惯的改变,对传统购物中心而言,简直是冰上堆雪,雪上加霜!

3.Triple Kill:环境送命回手掏
 自 2014 年末以来,中国经济发展呈现出疲软的状态;2019年中美贸易战开打后,中国陷入内外交困的境地,川普的制裁手段,一码加一码,直击要害。恶化的环境,为缺乏竞争力的购物商场开启了“死亡元年”——大浪淘沙,落后绝杀!

4.Quadra Kill:经营理念大败局
个性化的、体验式的、服务型——这是当代消费者的新三追求。

然而,众多老牌购物中心总是一副“我已亭亭,无忧亦无惧”的傲慢之姿,导致忽略对于消费需求的深度研究,所以无法扭转经营理念,难以适应时代发展需求。

一个人傲慢起来可以漫无止境,但一个商场傲慢起来,将是陷入绝境。

5.Penta Kill:城市规划 “赐陵致死”
有种死亡叫“君叫臣死,臣不敢不死”——你的死亡,与你无关。

很多Mall,正是被城市规划“赐陵致死”。

由政府主导的中国城市建设未必能与市场需求相匹配,如人口基数无法支撑商场运营、商业区域位置不合理等情况。违背市场规律的设计与建设,终有一天会被抛弃——这些历史遗留的硬伤也是缩短商场寿命的重要原因。

4、拯救之道:更新转型—柳暗花明又是春

濒临死亡的购物中心,都心有不甘,所以都在积极探索生还之道。

激活城市细胞,拯救商业,是城市发展过程中无可避免的难题。中国城市科学研究会城市更新专业委员会副主任委员、凯辉高德总裁谈子信认为,拯救传统购物中心,应变被动防守为主动创新,积极探索更新转型之道,以实现持续发展。

1.转换经营模式
纯销售模式、租售并重模式、纯物业经营模式是购物中心的三种常见经营模式,当购物中心经营不善时,先要关注经营模式是否有问题,从转变经营模式入手,对症下药。

2.调整业态规划
基于购物中心的定位,从宏观和微观的角度综合分析,重新调整业态载体的规划设计,内部动线设计及其与购物中心外部动线的相关联乃至吸引力的设置等,提升客户体验度、参与度。

3.商场与商圈协同发展
结合商圈所在地的环境、历史、文化特色等因素,进行差异化调整,让消费者在品味人文、体验商业文化的同时激发购买活力,形成特色文化消费盈利模式;通过提升附加人文价值,引领文化消费,在商圈中形成联动共赢的产业链。

4.合理规划城市更新
打破老旧社区固有的规划枷锁,从“城市-产业-生活”三者联动的角度出发,创新城市规划,全面激发商圈新活力,提升居民生活环境质量,实现成城市可持续、和谐良性地发展。

凯辉高德

中国城市更新及存量地产投资再发展商

凯盈顾问集团旗下的凯辉高德,专注城市更新及存量地产投资运营研究,践行城市整体有机更新理念。拥有庞大的城市更新资源系统和技术平台,为城市精准导入城市更新基金、产业集群、商业运营、资产管理及资产证券化资源,对存量项目进行整体投资并购和运营管理,实施包括公共环境在内的城市综合更新战略,为地方政府提供城市精细化管理和持续发展解决方案,保障城市价值快速提升和高质量发展。
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